转自扬子晚报

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近三年南京法院受理涉物业纠纷案49055件，“满意度不高”等是案件多发原因

        涉物业纠纷与群众日常生活密切相关，此类纠纷案件多发，已成为不可忽视的社会问题。11月8日，南京市中级人民法院召开新闻会，通报近三年来全市法院此类案件审判工作情况并发布典型案例。扬子晚报紫牛新闻记者获悉，2021年7月1日至2024年6月30日，全市两级法院新收涉物业纠纷案件49055件，审结49687件，“满意度”不高、“交费难”突出、“自治权”脱节等是此类案件多发的原因。
收结案数据
在全市法院审理的涉物业纠纷案件中，一审审结案件的调解撤诉率为61.34%，二审调解撤诉率为15.46%，有效化解了物业服务领域的矛盾纠纷。
从案件诉讼主体看，此类案件以物业服务企业作为原告主张权利为主，但业主或业主委员会作为原告起诉的案件也逐渐增多。据统计，近三年全市基层法院受理的此类案件中，物业服务企业作为原告的有44206件，业主作为原告的有3748件。
从案件争议类型看，此类案件以物业服务企业追索物业服务费、公摊水电费、车位管理费类型为主，占比90%以上。此外，还有物业移交接管纠纷、业主使用和维护物业纠纷、业主自治管理相关纠纷、业主与物业服务企业人身财产损害赔偿纠纷以及公共配套设施权属纠纷等多种类型。
发布会现场
分析涉物业纠纷案件多发的原因，南京中院指出，有开发商与物业服务企业职责不清，物业服务企业服务质量有待提升，业主维护自身权益方式还需改进等原因。南京中院民四庭庭长告诉记者，业主自治组织协调功能发挥不够也是此类案件多发的原因之一。“实践中，部分小区业主委员会的成立面临诸多阻力，有的小区长年未能成立业委会，有的小区即使成立了业主委员会，也形同虚设。部分业委会成员忙于本职工作，无暇顾及业主委员会的工作；部分业委会委员自身能力不足，在调解矛盾纠纷时无法发挥有效作用。”
为妥善防范化解涉物业纠纷，有序规范物业服务行业经营活动，南京法院采取了一系列举措。全市法院积极推行适用小额诉讼程序审理涉物业纠纷案件，使简易物业纠纷速裁快审，并组建涉物业纠纷专业审理团队。此外，创新运用“示范诉讼+集中调解”方式，选取涉物业纠纷典型案件，推动类似纠纷依靠非诉方式集中协调化解。
>>典型案例
不交管理费停车受阻，这种催交方式不合法
2023年12月，因董某未及时交纳小区车位管理费，物业公司向其发送催交短信，称如不交纳车位管理费，将影响车辆正常出行。董某认为短信内容违反了法律规定，侵犯了业主权利，因此不同意交纳。
欠费期间，董某被限制进入地下车库，日常进出均需与物业公司工作人员进行交涉。2024年2月，董某诉至法院，要求物业公司停止限制其车辆出入小区大门和地下车库。
江宁经济技术开发区人民法院认为，物业服务人不得采取限制业主合法权利的方式催交物业费用。本案物业公司限制业主通行的行为侵犯了业主的合法权益。经法院释法并组织调解，最终物业公司承诺保障董某车辆自由出入小区所有大门和地下车库的权利，董某亦补交车位管理费，双方就此签订调解协议，该案以调解结案。
据介绍，新修正的《南京市住宅物业管理条例》第52条规定，物业服务企业不得采取停止或者限制供水、供电、供气、供热、通讯以及利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费。本案即是对该条例内容的进一步明确。
小区内打架监控损坏，物业承担补充赔偿责任
刘某在小区内与一名女子发生肢体冲突，后经医院诊断为多处挫伤、上肢损伤。派出所民警调查发现事发现场监控均已损坏，无法调取视频以核实侵权女子身份信息。刘某将物业公司诉至法院，要求其承担赔偿责任。
鼓楼区人民法院认为，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。刘某在案涉小区内与他人发生肢体冲突，因物业公司未对小区内监控视频及时维修、有效协助公安机关处理案件，未尽安全保障义务，应当承担补充赔偿责任。
据介绍，物业服务人的安全保障义务具有协助性和防范性的特征，而提供和维护小区的物业监控系统，属于物业服务企业履行安全保障义务的重要内容。物业服务企业应加强监控系统的维护和管理，采取有效的防范措施，协助司法机关及时有效地处理事故，保障业主的人身安全和财产安全。
物业费分摊显失公平，业主大会决议被撤销
南京某小区分为住宅楼和商用裙楼两幢楼，某公司为该小区商业裙楼的唯一业主。小区物业公司提出物业服务费收费标准偏低，不足以覆盖其经营成本，要求提高收费标准。小区召开业主大会，表决决定住宅楼物业费收费标准保持不变，商业裙楼物业费单价从3元调整至4.5元。某公司认为此项决定侵害其合法权益，诉至法院请求撤销该项决定。
秦淮区人民法院认为，业主大会表决共同决定小区物业管理重大事项时，应当遵循公平原则，兼顾各方利益，不得滥用权利，损害他人合法权益。本案中，尽管业主大会表决程序不违反法律规定，但决议内容仅对商业裙楼物业费标准进行调价，实际系将为服务整个小区增加的物业服务成本，通过“多数决”强加给个别业主分摊，有违自愿和公平原则。法院判决撤销该项小区业主大会作出的决定。
据介绍，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。在判断业主大会所作决定是否侵害业主的合法权益时，应考量其是否针对该少数业主歧视性设定权利义务。本案判决为业主大会依法决议确定了基本准则，明确了业主大会决议的公平原则。

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感恩

“2021年7月1日至2024年6月30日，全市两级法院新收涉物业纠纷案件49055件，审结49687件，”审结数比新收数多？

青菜白玉汤

物业觉得收费低了，为什么不走呢，非要赖在小区为业主做贡献？？？？？？？？？？文中的业主大会表决保护自己的权益，反而被法院批评撤销决定 。。。。。。。老百姓什么时候都是弱势群体