以前房子是抄的，现在房子是住的，明天房子是空闲置的

冰炽枭狼 · 发表于 2022-6-3 22:32:33

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现在很多城市出了刺激楼市政策，但是这一轮楼市调控和前几次一样吗？答案是否定的！楼市大环境变了，政策方面再怎么刺激，也很难收到以前的效果了！

为什么这么说呢？首先是大家的预期变了，以往房子在大家心目中，不但是居住用的，而且是最好的投资品之一，带有一定的金融属性。但是这两年突然大家发现，不但二手房不好卖了，而且新房价格也在下跌。房产的保值增值神话一旦被打破，那么带来的最大影响就是大家的心理预期，就如熊市一样，股民会过分看空。

其次，现在的房产已经过剩了，基本哪个城市都不缺房子，不少人手中都有几套房子。这还不算，我们的下一代，他们将来要继承的房子更是超级多。要知道，房子也是商品，终究要受供求关系支配的！

最后，也是最重要的一点，该买的都买了，买不起的再怎么刺激也买不起。尤其这几年，很多人收入减少了很多，手中都没有钱了，让他们再买房子基本是不可能的，连都首付都拿不出来。

站在任何一座城市里，举目望去，到处都是高楼大厦、矗立的房子密密麻麻。房子众多不仅在城市体现出来，在农村也同样如此。

中国到底有多少房子，谁也说不清，因为除商品房外，还有农民自建房、大量私人盖的小产权房以及集体盖的产权房等形式。

哪怕是统计局和住建部，到目前为止也没有给出个确切的数据。我们只有从部分已知数据找到蛛丝马迹。由此判断，中国的房地产是否真的到了过剩阶段。

首先，从住房总量来看，我们的人均住房面积已经达到发达国家的水平。

2021年8月31日，国新办召开“努力实现全体人民住有所居”发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽提到：

“2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。”

按城镇人口90平米一套房，乡村人口100平米一套房来计算，2019年我国共有住房大约6.5亿套，其中城镇3.9亿套，乡村2.6亿套。

2020-2021年我国商品房住宅销售面积合计为31.14亿平方米，按90平米一套计算，增加3500万套。

即使不考虑商品房以外新增加的房子，加上2019年的住房总量，2021年末，我国住房总量就达到6.8亿套，人均住房面积45.4平方米，即使按城镇人口统计也达到43.3平米。

跟欧美国家，还有部分地广人稀的国家比没有意义，观念不同，地理条件不同。所以，日韩这两个与中国文化相近的发达国家的数据最有参考和比较价值。

2021年，日本人均住房面积39平米左右，韩国人均住房面积34平米左右。可以得出结论，中国的人均住房面积已经达到发达国家的水平。

其次，从住房增量情况来看，我们目前处于楼市产能溢出阶段。

2021年全国房地产数据显示：当前住宅施工总面积为69.03亿㎡。

按人均40平米面积推算，现有施工中的住宅全部竣工后，可以满足提供1.72亿人口。

这是什么概念？相当于目前总人口的12%。等这些房屋建好并且住满人后，我们的城镇化率将达到77%左右的水平。

2021年末，中国常住人口城镇化率为64.72%。城镇化越到后面进展越慢，2010到现在我们花了12年的时间才提升了13%左右的城镇化率。

我们有可能仅花几年的时间，从64.72%的基础上，提高到77%吗？

再者，从住房空置情况来看，目前国内有相当一部分房子，根本就没人住。

很久之前爆出过一个数据，在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的智能电表已经连续6个月读数为零——根据每套房3口人进行计算，这批空置房可供2亿人居住。

由于争议太大，国家电网否认了，此后，就再也没有权威数据出来。但是民间和官方两个层面上，类似的研究却不少。

央行在《金融界》发表的“城镇家庭资产负债报告”中指出：

城市的家庭资产平均值为318万元，户均房产保有量的达到96%，还有40%以上的家庭拥有二套房。

这也就意味着，其实现阶段城市家庭，根本就不缺房子。

为什么房价还这么高？按照经济学的常识：价格由供求关系所影响。供过于求，价格下跌。供不应求，价格上涨。

既然中国这么多年来，盖了超过市场消费需求的房子，为什么房地产价格还一路上涨呢？

说起楼市的过剩问题，一直都是玄学问题,那问题到底出在哪？

供给层面的错配，造成结构性的供过于求局面。

中国确实存在楼比人多，住房过剩的问题。但这种过剩更多的是结构性的错配。有些地方房子紧张，有些地方遍地是楼，卖也卖不出。

比如三四线城市新房过剩，而一二线城市新房在不同环境下，情况完全不一样。

这几十年，随着社会经济的发展，中国也经历了一次波澜壮阔的人口流动和人口城镇化。

农村人口往城里跑，三四线城市往一二线城市跑，中西部地区往东部地区跑，这是整体的流动趋势。

农村的人进城后在农村的房子就逐渐变成无效保有，再买套商品房也不过分吧？

新北京人、新上海人、新广州人，条件好了在市区买套商品房也是常有的事吧？

居民住房保有率都达到90%了，但多买一套房给小孩备着也不少见吧？

还有一大票的改善性住房，原本条件不好只能买郊区的，现在可以搬市中心了，或者地铁口周围的房子；还有小孩要读书，原来的房子不卖掉，再买套离学校近的。

人口流动、改善性居住，无一例外都制造了大量需求，而这些需求往往是超过了一二线城市供给情况的，加上市场调节不一定那么灵敏，所以给部分大城市房地产快速上涨提供了源动力。

三四线城市吃的最大的亏，就是没有年轻人，去年全国新增人口只有48万，今年负增长已经确定。

人口越生越少，没有产业基础的三四线城市拿什么留住年轻人呢？

除了本地刚需，三四线城市基本没有外地人入场。

现在，一大批三四线城市已经面临人口净流出的情况，没有人，但库存量还在攀升，房价怎能不降？

这是房价上涨的结，但也是三四线城市的死结，没产业，没人，根本玩不动。

三四线城市更大问题是土地财政造成的透支，而且多数透支5年，甚至10年以上。

我们先搞清楚三四线城市房价上涨的逻辑，我国房地产发展的原始链条是：

地方政府卖地给开发商——开发商卖给购房者，但因为大家都没钱，所以需要银行的加入。

银行先借钱给开发商买地，再借钱给购房者买开发商的房子，这里购房者就已经透支了未来30年的收入去买房了。

银行呢，还可以大规模借钱给地方去搞基建，于是你发现整个杠杆都放大了30倍。

房地产带动经济，经济变好了，大家生活居住条件改善了，大家都变有钱了，这就是国外是工业化带动城镇化，而我们是城镇化带动的工业化根本原因。

那按理说城镇化还没到头，我们还可以再搞10几年，怎么说透支了？

因为往往说没有意外的时候，就会有意外。

2008年金融危机到来，我们祭出了4万亿的基建计划，直接把建房子的速度进条拉快。

结果库存积压，房子卖不动了，房子卖不动，上面说的原始链条就玩不转了，开发商就不拿地了。

于是乎，去库存运动来了。2015-2017年大家应该对三四线城市的货币化棚改有印象吧，把你房子拆了不给你房子，给现金，让你去买房，这不房子卖了，房价涨了，链条又通了。

如果到这，其实也没问题，库存去了，开发商拿到钱了，百姓生活改善了。

但问题就出在，人性本身是贪婪的。短期度过难关后的地方又在疯狂卖地，开发商又在疯狂地建房子。

所以一下子又把库存量积压，现在楼市再一次承压，房子又卖不出去了。

这下怎么办？

又来一轮基建显然不现实了，现在方式，就只能是政策松绑，刺激刚需买房，刺激改善换房。

这种方式的用处有多大，不用我多说，看看结果也知道了。

上一轮入坑的那批韭菜还没解套，现在都在疯狂降价出手。

而新的房子，塔吊还在继续运转，房子还在建，结局已经可以预见。

如果你所在的三四线城市是不是也属于这类城市，还不抓紧时间卖掉？

当一二线城市开始下场抢人，松限购、松限售、降房价的时候，还有三四线城市什么路可走呢。

那句话就是这么说的：我走你走的路，把你逼得无路可走。

对于现在多数的三四线城市：

非刚需，能不买就不买，有多套的抓紧卖。