谨慎看待史诗级救市新政

冰炽枭狼

央行三箭齐发，很多人用史诗级楼市新政来形容。地产股也直接从ICU进了KTV。自从房地产成了中国经济的支柱后，救市和宏观调控的轮回已经反复上演。

央行的政策里，最重磅的是首付的降低。首套房首付比例下降到15%，二套房下降到25%。这里面首付15%创下了历史新低。此前最低曾到过20%，分别出现在2008年和2015年。

首套房个人公积金贷款利率下调到2.85%，二套房降到3.325%。取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。房贷利率的下调直接降低了购房者的成本。商贷利率下限取消，意味着商业银行可以自主定价，进行市场竞争。理论上商贷利率也可以降到公积金贷款利率之下。

2021年以来房地产市场低迷，房价下跌的原因

人口负增长。中国人口持续增长的时代，一去不复返了。2022年中国的人口比2021年减少85万人，是近几十年来的首次下降，标志着中国已经进入了人口负增长的时期。2023年末全国人口比上2022年末继续减少208万人。

可以预见短期内，随着人口老龄化的加剧，我国人口负增长还会继续。老年人口基本上有住房，对新增住房量基本上没有需求和动力，反而由于老年人死亡率的增加，会退出部分存量住房。房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。人口负增长使得房价的上涨没有了根基。

我国已经积累了大量房产库存。根据第七次人口普查数据，2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米，再加上2021、2022年8.6、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。这些住房里被认为有15%-20%处于空置状态。而开发商手上已建成未售的房子还有大概6亿平方米。

目前国际城市的人均住房面积大约就是50平方米左右，中国已经达到这个水平，未来城市住房再开发建设的动能必然减弱。2000年全国房地产投资1万亿元，而2020年增加到20万亿，增长了20倍，几乎占到了全球房地产投资总量的一半，必然是供过于求，难以为继的。

虽然政策是史诗级的，但有一点我们永远可以相信香港的李超人。即便内地铁了心救市，李嘉诚还在打折卖楼。长实集团位于香港新界的住宅项目“#LYOS”5月19日公开发售。分层大楼单位较首次公开发售的价格将有最高25%的折价，花园复式户则有最高32%的折价。我们可以骂富人不爱国，但不能说他们傻。

对于三四线城市，年轻人外流和没有足够产业支撑，除了自住的刚需，不建议购买。

三四线城市没有大学，很少有高薪产业留住年轻人，说直白点，房地产就是一个哪里发展好就去哪里的行业。在我国交通路网越发完善的趋势下，一二线城市为了发展房地产，拼命采取人才引进的政策，有比三四线城市更齐全的资源配套，再加上交通如此发达，个人的发展空间自然比留在三四线城市来得更大。所以，一二线城市有这么庞大且源源不断的人才涌入与落户，房产市场的需求肯定会不断的增加，你说它房价要大幅度地下降，这不太可能也不太现实。

而三四线城市就不一样了，本来经济底盘就不如一二线城市了，楼市缺乏基本的支撑，没有高薪产业留住人才，市场的需求有限！对于三四线城市来说，低生育率加上人口常年流失，房价很可能跟实际价值完全不匹配。

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